La exclusiva de compraventa, muy recomendable para vender antes y mejor

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Hoy trae en la pagina de pisos.com un magnifico articulo sobre las 10 claves para comprar una vivienda a través de una inmobiliaria. Recomendamos mucho su lectura, por que es muy interesante e ilustrativo.
La clave tercera es La Exclusividad. En ella se recoge las declaraciones de Cristina Blanco, responsable de marketing y comunicación de Look & Find que dice: “La exclusividad es recomendable si el propietario quiere un alto compromiso por parte de la agencia, ya que la gestión en exclusiva garantiza un retorno de los esfuerzos realizados en la promoción y gestión de la venta de ese inmueble”. Y es cierto que cuando se trabaja en Exclusiva, mejor si es compartida, o multiexclusiva, mediante un sistema como el MLS, se acortan los tiempos de venta, y se consigue mejores resultados pues los profesionales le dedican mayor esfuerzo a estas viviendas.

Por eso si esta pensando en vender, pregunte en su inmobiliaria, que acuerdos de colaboración tienen con otras a la hora de promocionar su piso.

La convocatoria para Junta de Propietarios por Whatssap, ¿es válida?

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Hace unos días, nos planteaban una duda, es valida la convocatoria a una Junta de propietarios, por Whatssap, telefono, sms, o email.

Y esta es nuestra respuesta

Art 9.h de la LPH sobre obligaciones de los propietarios:

h) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.
Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entender realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producir plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.

Ni emails, ni llamadas, ni palomas mensajeras. Si un comunero propietario de una vivienda en Valencia, que vive en Madrid ha dado como dirección de comunicaciones su casa de Madrid, hay que comunicarle en su domicilio de notificaciones. Si es imposible en el tablón explicando porque se hace en el tablón, y esperando tres días para que produzca plenos efectos jurídicos. Esta es la redacción de la Ley. Es mas, el art 16.2 lo aclara aun mas cuan se redacto por el legislador de la siguiente forma: “La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9[b]” Y para terminar el art 16.3 dice: La citación para la Junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis días de antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados.

Otra cosa es que los propietarios que se les avise por Whassap, email, sms, teléfono. etc lo den por bueno y más si es un asunto urgente, pero eso es depender de la buena voluntad de los comuneros. Basta que uno de ellos demuestre que no se le ha citado de la manera que comunico a la comunidad y no se ha seguido el procedimiento marcado por la ley para que se oponga.

Hay que insistir en que la ley no da la opción de avisar por otro medio que no sea el recogido en el art 9h, pues ya en este articulo se prevé que en caso de que la comunicación fuese imposible, se salve esta circunstancia mediante la comunicación razonada en el tablero de anuncio y se deje pasar tres días naturales.

Por ultimo el art.18.2 dice que estarán legitimados para la impugnación de los acuerdos tomados en Junta, los ausentes por cualquier causa.

Prohibir tener perros en la comunidad.

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Hoy en el interesantisima web de Comunidad Horizontal  podemos leer que los propietarios no pueden tener perros si así lo prohíben las normas de Régimen Interior de su comunidad, según reciente sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña de 5 de febrero del 2.015.

Este es un tema sometido a debate muchas veces entre los propietarios, y que en general se salda con un acuerdo de convivencia, basado en la norma ética de “Hakuna Matata” de no molestar a los demás, y aguantar un poco de forma reciproca entre los propietarios con mascotas y aquellos que no tienen mascotas.

El envío de actas y la impugnación de acuerdos.

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El  art. 19.3 de la LPH dice: “El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 9”.
Si un propietario a comunicado su domicilio fuera del edificio, debe comunicarsele en el lugar donde lo ha solicitado.
Sabiendo siempre que los acuerdos se pueden impugnar por los ausentes durante tres meses desde que se les comunico el acuerdo, no desde que este se tomo.
Por lo que el plazo para impugnar, para los propietarios ausentes, siempre empieza desde que se comunica el acuerdo mediante el acta, y no desde que se tomo dicho acuerdo.

Cuidar lospequeños detalles.

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Hoy se puede leer en el blog de Fotocasa un decálogo del buen vecino.  El ultimo de los puntos, pero no por ello menos importante, es cuidar los pequeños detalles.

Por experiencia profesional, reconozco que la buena educación en la Comunidad, en el trato con los vecin@s, es esencial para una buena convivencia. Pero iría más allá, si realmente quiere ser un buen vecino, sea amable, sonría. También a su administrador, al secretario de la Comunidad. Nosotros los profesionales, a pesar de la multitud de problemas que atendemos, algunos de ellos muy importantes, y muchos de ellos urgentes, intentamos, en la mayoría de los casos, ser amables y dedicar tiempo a los comuneros, y vecinos de las Comunidades que administramos. Siempre sonreír.

Victor Ruiz Iriarte, decía que “La sonrisa es el idioma de los hombres inteligentes” y la Madre Teresa de Calcuta nos enseño que “La paz empieza con una sonrisa”, por todo esto como decía Mafalda: “Empieza tu día con una sonrisa”, y mantela.

El administrador y el síndrome del conejo blanco.

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Los Administradores estamos siempre muy ocupados pero debemos aprender a delegar.

Estos días, me siento como el Conejo Blanco de Las Aventuras de Alicia en el País de las Maravillas. Ya saben ese entrañable personaje de la ficción de Charles Lutwidge Dodgson, matemático, lógico y genial escritor británico. Entre sus muchos personajes, aparece un Conejo blanco, que al principio de la novela no para de repetir “que llega tarde”.

Hoy en día, todos los profesionales atendemos múltiples responsabilidades. Los Administradores de Fincas, sumamos en la mayoría  de las ocasiones el cargo de Secretarios de las Comunidades. Imagínense todos lo que supone ser Secretarios de tantas comunidades, y atender a tantos vecinos y propietarios. Y cada uno con cosas importantes y muchas veces urgentes.

Todos tenemos que esforzarnos en dar un excelente servicio a todos y cada uno de estos clientes. Por eso a pesar de estar tan ocupados debemos esforzarnos en no caer en el síndrome del conejo de Alicia. Pues nuestra preocupación por no llegar tarde, tal y como le pasaba al conejo, nos puede impedir dar un servicio esmerado. Para esto es de gran ayuda delegar y enseñar que en quien delegamos es tan efectivo como nosotros mismos. Sobre esto ha escrito Maria Jose Hidalgo Conde, en el Arte de Administrar, en su magnifico articulo: Cuando el “encargao” es el Administrador de Fincas

Por todo esto solo nos queda solicitar comprensión a todos aquellos que tratan con nosotros: Los Administradores.

Los profesionales Inmobiliarios.

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A los buenos profesionales Inmobiliarios no sólo les interesa ganar dinero.

A raíz de leer un interesante articulo en Pisos.com sobre 10 claves para alquilar una vivienda a través de una agencia, empezamos un sano debate cuyo tema es Los Profesionales Inmobiliarios.

Como Gestor y Administrador Inmobiliario Europeo, siempre he pensado que en España para trabajar en una Inmobiliaria solo es necesario tener un traje y una corbata. Por supuesto esto no te convierte en un profesional, puesto que el habito no hace al monje. De hay que sea tan importante elegir un buen profesional, que pueda demostrarnos su conocimiento, valía, y profesionalidad. Tal vez fuera necesario cambiar la lesgislacion sobre este asunto, pues no es lo mismo ser un profesional inmobiliario, que ser, con todo el respeto, un enseña pisos.

De hecho para ser un profesional Inmobiliario, hay que conocer, como mínimo, siguiendo por ejemplolel temario del curso de Agente Inmobiliario de CCC .

La Configuración del derecho de propiedad. Medios de adquisición y Límites. La diferencia entre posesión y propiedad. La copropiedad. Formas de cotitularidad. La Ley de Propiedad Horizontal.

La compraventa.. Teoría General del Contrato. Regulación de la compraventa. Compraventas especiales. Cláusulas especiales de la compraventa.
Otros contratos de naturaleza inmobiliaria. La permuta. La donación. El Leasing Inmobiliario. El derecho de aprovechamiento por turno. Los Arrendamientos Urbanos. Los Arrendamientos Rústicos.
El contrato de agencia inmobiliaria. Antecedentes. Superación de los contratos de mandato y mediación. Regulación del Contrato de Agencia Inmobiliaria. Praxis Profesional del intermediador. El contrato de arras.
Derecho registral hipotecario. El Registro de la Propiedad. Los Asientos Registrales. Los Derechos Reales. Derecho Hipotecario. Los préstamos hipotecarios.
Derecho urbanístico. El Derecho Urbanístico. La ley 8/2007, de 28 de mayo, del Suelo. Ordenación y planeamiento Urbanístico. La gestión urbanística. La disciplina urbanística. La expropiación forzosa. Las viviendas de protección oficial.
Derecho tributario inmobiliario . Conceptos de derecho tributario. Impuestos Generales. Impuestos con trascendencia inmobiliaria. Impuestos específicos.
Valoración de bienes inmuebles. Conceptos previos en valoración inmobiliaria. Conceptos de matemática aplicables a la valoración inmobiliaria. El método de valoración comparativo.
La promoción inmobiliaria. La promoción de la obra, ámbito jurídico. El contrato de obra. La ordenación de la edificación. Los agente de la edificación. Responsabilidad decenal. Garantías. La declaración de obra nueva y otros trámites. Planificación técnica de la obra.
El Marketing y la comercialización de Inmuebles. El mercado inmobiliario. El Marketing Inmobiliario. La política comercial: la publicidad. La oficina de venta. Emociones y motivación. Habilidades comunicativas, lenguaje oral y comunicación no verbal. Personalidad y tipologías de clientes. Mediación y negociación.
Materias estas que no se conocen por ciencia infusa. De hay que sea tan importante asegurarse si la persona a quien vamos a confiar una operacion tan importante como es alquilar nuestro inmueble es un profesional, o no.